新華社北京8月28日電 題：房地產相關融資管理辦法落地，帶來哪些新變化

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新華社記者張千千、李延霞

國家金融監督管理總局8月28日對外發布多項房地產相關融資管理辦法，明確了商品住房開發貸款、個人住房貸款、商業地產貸款、城市更新項目貸款、房地產信托等方面管理要求。

據了解，相關管理辦法與住房城鄉建設部牽頭印發的《關于完善商品住房銷售制度的通知》、中國人民銀行牽頭印發的《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》有序銜接，形成適配房地產發展新模式的融資制度。

為滿足商品住房開發項目合理融資需求，《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》指導銀行業金融機構按照市場化、法治化原則，以項目為中心，采取主辦銀行模式。同時，要求銀行業金融機構合理區分房企集團風險和項目風險，貸款審批更加側重于項目本身，項目單獨建賬核算，資金獨立運作、封閉管理，有效防范項目交付風險和信貸風險。

“為與銷售制度中預售、現售項目的建設銷售周期相匹配，辦法設置了差異化的貸款期限要求，適度拉長現售項目貸款期限。”金融監管總局有關司局負責人介紹，調整后預售項目貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現售項目原則上不超過5年，最長不超過7年。

為更好支持個人住房需求，《個人住房貸款管理辦法（試行）》將預售商品房個人住房貸款發放時點從主體結構封頂調整到竣工備案，并要求加強貸款全流程風險管理，有利于從根本上保障購房人合法權益。

此辦法適當優化了收入償債比例上限要求，將收入償債比例中的所有債務支出與收入比例上限從55%提升到60%，并將貸款期限上限由30年延長至40年，有助于合理提升購房人貸款能力，提供更多貸款方案供購房人選擇。

值得關注的是，為更好滿足改善性住房需求，降低房屋交易成本，辦法為二手房交易做出“帶押過戶”等便利性安排。也就是說，借款人購買存在未結清貸款相應房產的，貸款人可為帶押過戶提供貸款服務，實現登記、貸款、放款、還款、尾款結算有效銜接。

為推動商業地產貸款規范發展、支持商業地產市場穩健有序運行，《商業地產貸款管理辦法（試行）》明確了商業地產貸款的定義范圍，引入了主辦銀行制、項目制和封閉管理，并要求銀行建立健全商業地產貸款管理機制，有效識別、評估、監測、控制和緩釋風險，依法合規開展業務。

“考慮到商業地產開發、購買和運營階段資金需求和還款來源存在差異，辦法將商業地產貸款分為開發、購買和運營三個階段。”金融監管總局有關司局負責人表示，針對每個階段的融資特點，辦法分別從貸款用途、貸款期限、客戶和項目準入、貸款管理等方面提出細化要求，更好適配商業地產市場發展的信貸需求。

圍繞支持城市更新，金融監管總局會同住房城鄉建設部制定的《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》明確了金融機構開展城市更新項目貸款業務的基本原則，細化了準入條件、貸款用途、還款來源、資金管理等要求。

業內人士分析，辦法指導金融機構設立專門的“城市更新項目貸款”品種，合理確定貸款額度、期限、利率和擔保措施，有助于增強金融服務城市更新的精準性、適配性和有效性。

當前，信托公司開展房地產信托業務，主要包括資產服務信托和資產管理信托。為促進信托公司房地產領域信托業務有序健康發展，《信托公司開展房地產領域信托業務管理辦法（試行）》要求信托公司發揮特色優勢、強化專業能力建設，提升信托服務的適配性、合規性和可持續性，對不同所有制房地產企業項目一視同仁，促進形成適應房地產發展新模式的多元化金融服務渠道。

立足房地產市場形勢和未來發展方向，專家表示，相關辦法的發布實施，將指導銀行業金融機構按市場化、法治化原則做好房地產金融服務，實現對房地產開發、建設、銷售、運營等全周期金融支持，有效保障購房人合法權益，滿足房地產合理融資需求，促進房地產高質量發展。（完）